Guía práctica: 10 puntos a considerar en la compra-venta de un inmueble

¿Sabias que la compraventa de un inmueble en mexico es un acto solemne y esta regulado (entre otras) por la normativa civil de cada estado? Así es, en México la compra-venta de un inmueble se lleva a cabo por conducto de un notario, mismo que se encarga de asegurar que las partes y el inmueble cumplan con lo establecido en la ley para llevar a cabo el traslado de dominio de forma legal.

Aunque la naturaleza de este acto nos permite tener certeza juridica de la compraventa. Existen elementos importates a cosiderar al momento de la busqueda, negociación o firma de algun contrato entre particulares.

A continución te comparto una guia con diez puntos basico a considerar si estas por vender o comprar un inmueble y no tengas sorpresas desagradables.

La escritura pública es un instrumento notarial en el que un notario (depositario de la fe pública) plasma, con formalidades legales, la voluntad de las partes respecto de un acto o contrato relacionado con un bien inmueble (por ejemplo: compraventa, donación, hipoteca, constitución de régimen en condominio, servidumbre, adjudicación, etc.).
El notario redacta, autoriza y da fe de que: las partes se identificaron, tienen capacidad y legitimación, comprendieron el contenido, aportaron los documentos de soporte y manifestaron su consentimiento.

1. Verifica que el inmueble tenga escritura pública.

2. Confirma que no existan adeudos de servicios e impuestos.

Verificar adeudos antes de firmar una compraventa es crucial para asegurar la viabilidad jurídica y financiera del cierre y evitar contingencias posteriores.

En la práctica, deben revisarse: predial y agua (constancias de no adeudo), cuotas de condominio (carta de administración), y energía eléctrica (recibos al día y cambio de titularidad tras la firma). Además, confirmar en el Registro Público la existencia de gravámenes (hipoteca, embargo) y pactar su cancelación previa o mediante retención del precio en notaría. La revisión permite prorratear contribuciones y servicios a la fecha de transmisión, calcular correctamente impuestos y derechos del cierre, y evitar que la escritura sea observada o que la inscripción se rechace.

3. Pide un certificado de libertad de gravamen.

Aunque en la compraventa formal el notario se encarga de solicitar los certicidados, es importante que con antelación te cerciores que no existe deuda alguna del inmueble, ya que esto podría entorpecer el trámite, dilatar la operación y generar incertidumbre en la operación. Entre otros estan: Hipoteca, Agua, predial, CFE, cuotas condominales, servicios de internet o telefonia, etc. Muchos de estos certificados tienen un costo y el vendedor es el responsable de comprobar con los documentos originales y legales el no adeudo de los mismos.

4. Acompáñate de asesoría legal especializada.

La adquisición o venta de un inmueble es, con frecuencia, la operación patrimonial más relevante de una persona o empresa. Un abogado inmobiliario identifica y mitiga riesgos (nulidades, gravámenes, dobles ventas, ocupaciones, conflictos de propiedad) antes de que comprometan su patrimonio.

Una revisión temprana suele costar mucho menos que litigar una nulidad, una evicción o la regularización posterior (p. ej., cancelación judicial de hipoteca, usucapión defensiva, desocupaciones). La asesoría reduce la probabilidad de estos escenarios y, si surgen, permite respuestas contractuales claras.

5. Revisa cuidadosamente el contrato de compraventa

Si, para el trámite de compra-venta, te piden firmar un contrato antes de acudir con el notario, es importante que te apoyes de un abogado para revisar la naturaleza y los términos del mismo. Muchas veces estos contratos tienen su naturaleza en la suerte princial que es la compraventa, pero tambien pueden ser por prestación de servicios o promesas de compraventa. Recuerda que en términos legales el  contrato definitivo de traslación de dominio es el que realiza el notario y se convierte posteriormente en tu escritura.

6. Corrobora la identidad del vendedor

Corroborar identidad, capacidad y legitimación del vendedor no es un trámite formalista: es el núcleo que asegura validez, inscribibilidad y protección patrimonial de la compraventa. Un control estricto en estas verificaciones reduce de manera significativa la probabilidad de fraudes, nulidades y litigios posteriores y, en su caso, provee remedios contractuales claros.

Qué debe comprobarse (distinciones clave)

• Identidad: que quien comparece es la persona que dice ser (documento oficial, biometría, CURP/RFC, coincidente con el título y con los sistemas que se consulten).

• Legitimación / Titularidad: que es titular registral del derecho o que actúa con facultades de dominio suficientes (aparece en el folio real o cuenta con poder/mandato idóneo).

• Representación (si aplica): que el apoderado o representante cuenta con facultades vigentes, suficientes y no revocadas (personas morales, albaceas, fiduciarias, tutores, etc.).

7. Consulta el uso de suelo

La revisión del uso de suelo antes de firmar una compraventa es decisiva para asegurar que el inmueble pueda destinarse legalmente al fin esperado (vivienda, comercio, oficinas, mixto, etc.) y para evitar contingencias administrativas y económicas.

Verificarlo permite confirmar, además del giro permitido, parámetros urbanísticos como intensidad y densidad edificatoria (p. ej., niveles máximos, superficie construible, coeficientes COS/CUS), restricciones (alineamientos, retiros, cajones de estacionamiento, accesibilidad) y eventuales limitaciones especiales (inmueble catalogado, zona patrimonial o ambiental, derechos de vía, servidumbres públicas). Si el uso proyectado no es compatible, el comprador puede enfrentar multas, clausuras, imposibilidad de obtener licencias (construcción, funcionamiento o habitabilidad), e incluso la inutilidad económica del bien para su proyecto, con impacto directo en su valorización y en la posibilidad de financiamiento o aseguramiento.

8. Calcula los gastos adicionales

Calcular con antelación los gastos adicionales (más allá del precio) es crucial para dar viabilidad financiera y jurídica a la operación, evitar sorpresas de liquidez en el cierre y tomar decisiones informadas de negociación.

• Comprador: impuesto local de adquisición (ISAI o equivalente), derechos de inscripción en Registro Público, honorarios notariales (según arancel aplicable), avalúo, gestoría y certificaciones (libertad de gravámenes, no adeudos de agua/predial/condominio), prorrateos de contribuciones y servicios a la fecha de firma, costos bancarios (apertura de crédito, investigación, seguros), cambios de titularidad de servicios y, en su caso, adecuaciones/mudanza.

• Vendedor: ISR por enajenación (salvo exención aplicable), cancelación de hipoteca (notarial y registral), certificaciones y eventuales regularizaciones previas (superficies, condominio, uso de suelo, etc.).

9. Trabaja con intermediarios confiables

En sentido estricto, el intermediario inmobiliario (corredor, agente o bróker) es quien pone en relación a vendedor y comprador para que celebren la operación, sin adquirir el inmueble ni representarlos necesariamente. A su alrededor suelen intervenir otros actores que no son intermediarios pero influyen en el cierre: notaría (fedatario público), abogado (asesoría y due diligence), valuador, bróker hipotecario, gestoría y, en su caso, administración de condominio o fiduciaria.

Los intermediarios agregan valor cuando profesionalizan la promoción, mejoran la negociación y ordenan el proceso hacia la escrituración; pero su intervención debe estar contractualizada, supervisada jurídicamente y alineada con los tiempos/notaría. La combinación adecuada es: intermediario para mercado, abogado para riesgos y notaría para validez e inscripción. Con ello, se protege el patrimonio y se reducen tiempos y contingencias del cierre.

10. Registra tu escritura en el Registro Público

Regularizar los contratos de compraventa de inmuebles y llevarlos a escrituración es esencial para dotar al negocio de validez, seguridad jurídica y oponibilidad frente a terceros.

El contrato privado, aunque obliga entre partes, carece de fe pública, fecha cierta y, por regla general, no es inscribible; por ello, deja expuesto al comprador a riesgos de doble venta, evicción, imposibilidad de obtener créditos o licencias, y a controversias fiscales.

La formalización ante notario permite verificar identidad y capacidad de las partes, legitimación del vendedor, cadena de titularidad, gravámenes, no adeudos, uso de suelo y demás requisitos; además, posibilita el cálculo y pago correcto de impuestos y derechos.

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